Avant de comparer des prix, il faut comparer ce qu’on achète. À Cluses, 38 % du parc ancien est une passoire thermique. Le prix d’achat n’est alors plus qu’une partie de la facture.
Ce que disent les diagnostics énergétiques
À Cluses, 16 % seulement des maisons diagnostiquées atteignent la classe C ou mieux. Les 84 % restantes sont en D, E, F ou G, sur 333 diagnostics.
38 % du parc de Cluses est en F ou G, c’est-à-dire une passoire thermique. La location d’un logement G est interdite depuis 2025, celle d’un F le sera en 2028. Même pour y habiter, cela veut dire une revente plus compliquée et des travaux lourds à prévoir.
L’ancien à Cluses : le prix réellement payé
À Cluses, le prix médian relevé chez le notaire est de 326 000 € pour 101 m² habitables (107 ventes de 2022 à 2024). C’est le point de départ honnête de toute comparaison.
Une maison ancienne se paie deux fois : à la signature, puis au fil des travaux. Une maison neuve se paie une fois, au prix écrit dans le contrat, assurance dommages-ouvrage comprise.
Ce que dit le plan local d’urbanisme de Cluses
Le plan local d’urbanisme de Cluses, en vigueur depuis le 14/09/2022, découpe la commune en 27 zones, dont 6 à dominante habitat (UB, UE, Ua, Uc, Uca, Ucb). S’y ajoutent 2 zones à urbaniser (1AUc, AUb) : du terrain qui n’est pas encore bâti mais que la commune destine à l’être.
Ces codes de zone ne sont pas décoratifs : ils commandent l’implantation de la maison, sa hauteur et sa surface au sol. Un même terrain, dans deux zones différentes, ne reçoit pas la même maison.
Le rythme des constructions à Cluses
75 maisons individuelles ont été autorisées à Cluses entre 2022 et 2025 : 32 en 2022, 10 en 2023, 16 en 2024, 17 en 2025. Ce sont les permis déposés en mairie, recensés par le ministère.
La baisse est franche, et elle n’est pas propre à Cluses : les taux ont freiné tout le secteur. Conséquence pratique : il y a moins de terrains disponibles, et il faut être réactif quand l’un se libère.
Frais de notaire : 13 040 € d’écart
Il y a une ligne que les deux projets ne paient pas au même tarif : les droits de mutation. L’ancien les paie plein pot, le neuf en est largement exonéré. Sur 326 000 €, l’écart se voit.
| Frais de notaire | Sur 326 000 € |
|---|---|
| Dans l’ancien (7 à 8 %) | 22 820 € à 26 080 € |
| Dans le neuf (2 à 3 %) | 6 520 € à 9 780 € |
| Ce qui reste dans votre poche | 13 040 € à 19 560 € |
Cet écart de 13 040 € à 19 560 € est de l’argent qui reste dans le projet au lieu de partir en frais. Les pourcentages sont les fourchettes usuelles ; le calcul exact dépend de la part du terrain.
Cluses est en zone B1 : ce que ça change
Pour le prêt à taux zéro, Cluses est en zone B1. C’est une part de votre budget empruntée à 0 %, avec un différé de remboursement — et c’est souvent ce qui fait basculer la décision vers le neuf.
Le montant dépend de vos revenus, du nombre de personnes dans le foyer et de la zone. Notre simulateur le calcule en deux minutes, prêt à taux zéro compris, sans vous demander vos coordonnées.
Élargir un peu la recherche
Beaucoup de projets se font finalement dans la commune d’à côté, pour une question de terrain disponible. Voici les voisines, avec leur distance :
- Scionzier, à 3 km
- Châtillon-sur-Cluses, à 3 km
- Saint-Sigismond, à 3 km
- Marnaz, à 4 km
- Thyez, à 4 km
- La Rivière-Enverse, à 5 km
La question à nous poser
Un appel suffit à savoir si le neuf tient dans votre budget à Cluses. Nous chiffrons terrain, maison, frais et prêt à taux zéro, et nous vous le disons franchement si ça ne passe pas. Notre agence est à Luzinay, en Nord-Isère.
Voir aussi : tout ce qu’il faut savoir pour construire à Cluses.
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Sources : prix des maisons anciennes : demandes de valeurs foncières (DVF), ventes de 2022 à 2024, ministère de l’Économie ; diagnostics de performance énergétique : base de données de l’ADEME, consultée en octobre 2026 ; permis de construire : base Sitadel, ministère de la Transition écologique ; zonage : Géoportail de l’urbanisme ; zonage du prêt à taux zéro : arrêté du 26 juin 2026.