527 500 € pour 106 m² d’ancien : c’est le prix médian constaté à Genas sur 254 ventes. Un budget comme celui-là ouvre d’autres portes que l’existant, et peu de gens le savent au moment de chercher.
L’ancien à Genas : le prix réellement payé
527 500 € : c’est le prix médian d’une maison ancienne de 106 m² à Genas, calculé sur les 254 ventes enregistrées de 2022 à 2024. Médian veut dire qu’une vente sur deux s’est faite en dessous.
La comparaison honnête ne se fait pas prix contre prix, mais coût total contre coût total. D’un côté un prix d’achat plus bas et des travaux à venir. De l’autre un prix ferme, des garanties, et rien à refaire avant vingt ans.
Frais de notaire : 21 100 € d’écart
Les frais dits « de notaire » sont pour l’essentiel de l’impôt. Dans l’ancien, cet impôt représente 7 à 8 % du prix. Dans le neuf, 2 à 3 %. Appliqué à 527 500 € :
| Frais de notaire | Sur 527 500 € |
|---|---|
| Dans l’ancien (7 à 8 %) | 36 925 € à 42 200 € |
| Dans le neuf (2 à 3 %) | 10 550 € à 15 825 € |
| Ce qui reste dans votre poche | 21 100 € à 31 650 € |
21 100 € à 31 650 € de différence, sur le même budget. De quoi financer une cuisine équipée, ou le poêle et la terrasse. Fourchettes usuelles : le notaire donne le montant définitif avant signature.
Ce que disent les diagnostics énergétiques
À Genas, 45 % seulement des maisons diagnostiquées atteignent la classe C ou mieux. Les 55 % restantes sont en D, E, F ou G, sur 855 diagnostics.
Parmi elles, 9 % sont des passoires thermiques (étiquette F ou G). Ce n’est pas qu’une question de facture de chauffage : les logements classés G sont interdits à la location depuis 2025, les F le seront en 2028. Une maison mal classée se revend plus difficilement, et la rénover coûte presque toujours plus cher que le devis de départ.
Le PLU de Genas, en clair
Le plan local d’urbanisme de Genas découpe la commune en 34 zones, dont 6 à dominante habitat (URi2c, Uca, Ucg, Ue, Ueq, Ui). S’y ajoutent 4 zones à urbaniser (AUEi1, AUc, AUe, AUeq) : du terrain qui n’est pas encore bâti mais que la commune destine à l’être.
Derrière chaque code de zone, il y a des règles précises : implantation, hauteur, emprise au sol, aspect extérieur. Autant savoir avant d’acheter un terrain que ce qu’on a en tête y est autorisé — c’est une vérification que nous faisons systématiquement.
Combien de maisons neuves sortent à Genas
87 maisons individuelles ont été autorisées à Genas entre 2022 et 2025 : 24 en 2022, 20 en 2023, 17 en 2024, 26 en 2025. Ce sont les permis déposés en mairie, recensés par le ministère.
Le rythme est repartie à la hausse en 2025, avec 26 maisons autorisées contre 24 en 2022. C’est le signe d’une commune qui ouvre encore du terrain à la construction.
Le prêt à taux zéro à Genas (zone A)
Genas est classée en zone A pour le prêt à taux zéro. Ce prêt finance le neuf. Dans l’ancien, il n’existe que si vous engagez des travaux lourds représentant au moins un quart du coût total de l’opération.
Le calcul est personnel : il dépend des revenus du foyer, du nombre de personnes et de la zone. C’est deux minutes sur notre simulateur, sans laisser ni nom ni téléphone.
Élargir un peu la recherche
Élargir de cinq kilomètres suffit parfois à tout débloquer. Les chiffres de chaque commune voisine :
- Saint-Bonnet-de-Mure, à 3 km
- Chassieu, à 4 km
- Meyzieu, à 6 km
- Saint-Laurent-de-Mure, à 6 km
- Saint-Priest, à 6 km
- Jonage, à 7 km
Ce qu’on peut faire pour vous, concrètement
Un appel suffit à savoir si le neuf tient dans votre budget à Genas. Nous chiffrons terrain, maison, frais et prêt à taux zéro, et nous vous le disons franchement si ça ne passe pas. Notre agence est à Luzinay, en Nord-Isère.
Pour aller plus loin sur la commune : construire une maison à Genas.
04 74 79 81 09 · Nous écrire · Calculer mon budget (prêt à taux zéro compris)
Sources : prix des maisons anciennes : demandes de valeurs foncières (DVF), ventes de 2022 à 2024, ministère de l’Économie ; diagnostics de performance énergétique : base de données de l’ADEME, consultée en octobre 2026 ; permis de construire : base Sitadel, ministère de la Transition écologique ; zonage : Géoportail de l’urbanisme ; zonage du prêt à taux zéro : arrêté du 26 juin 2026.