À Annecy, 24 % des maisons diagnostiquées sont des passoires thermiques. C’est le chiffre qui devrait décider à votre place, et pourtant c’est celui dont on parle le moins quand on visite.
Dans quel état est l’ancien à Annecy ?
À Annecy, 23 % seulement des maisons diagnostiquées atteignent la classe C ou mieux. Les 77 % restantes sont en D, E, F ou G, sur 1 634 diagnostics.
Les passoires thermiques représentent 24 % des maisons diagnostiquées à Annecy. Le calendrier est connu : interdiction de louer un G depuis 2025, un F à partir de 2028. Sur une maison que vous achetez pour vous, l’enjeu est la revente — et le coût réel de la rénovation.
Ce que coûte vraiment l’ancien à Annecy
Sur les 475 ventes de maisons enregistrées à Annecy depuis 2022, la moitié s’est faite sous 640 600 €, pour une surface habitable médiane de 106 m². Chiffres issus des actes notariés, pas des annonces.
La comparaison honnête ne se fait pas prix contre prix, mais coût total contre coût total. D’un côté un prix d’achat plus bas et des travaux à venir. De l’autre un prix ferme, des garanties, et rien à refaire avant vingt ans.
Zone A : votre droit au prêt à taux zéro
Pour le prêt à taux zéro, Annecy est en zone A. C’est une part de votre budget empruntée à 0 %, avec un différé de remboursement — et c’est souvent ce qui fait basculer la décision vers le neuf.
Le montant dépend de vos revenus, du nombre de personnes dans le foyer et de la zone. Notre simulateur le calcule en deux minutes, prêt à taux zéro compris, sans vous demander vos coordonnées.
Ce que dit le plan local d’urbanisme de Annecy
Le plan local d’urbanisme de Annecy découpe la commune en 47 zones, dont 5 à dominante habitat (Ubc, Ubi, Ucm, Ucp, Ucs1). S’y ajoutent 2 zones à urbaniser (AUa, AUe1) : du terrain qui n’est pas encore bâti mais que la commune destine à l’être.
Une zone U autorise la construction, mais le règlement fixe les limites : reculs, hauteur, emprise au sol, aspect. C’est la première chose à regarder sur un terrain, et la dernière à laquelle on pense quand on tombe amoureux d’une parcelle.
Est-ce qu’on construit encore à Annecy ?
193 maisons individuelles ont été autorisées à Annecy entre 2022 et 2025 : 48 en 2022, 46 en 2023, 39 en 2024, 60 en 2025. Ce sont les permis déposés en mairie, recensés par le ministère.
Contrairement à la tendance générale, Annecy construit plus en 2025 (60 maisons) qu’en 2022 (48). Les terrains n’y sont donc pas totalement fermés.
L’écart que personne ne vous montre : les frais
Il y a une ligne que les deux projets ne paient pas au même tarif : les droits de mutation. L’ancien les paie plein pot, le neuf en est largement exonéré. Sur 640 600 €, l’écart se voit.
| Frais de notaire | Sur 640 600 € |
|---|---|
| Dans l’ancien (7 à 8 %) | 44 842 € à 51 248 € |
| Dans le neuf (2 à 3 %) | 12 812 € à 19 218 € |
| Ce qui reste dans votre poche | 25 624 € à 38 436 € |
Soit, au bas mot, 25 624 € que vous ne donnez pas à l’État — et que vous mettez dans la maison. Ce sont des fourchettes usuelles, qui dépendent du prix du terrain ; votre notaire donne le chiffre exact avant la signature.
Les communes voisines de Annecy
Si rien ne se libère ici, les communes d’à côté changent souvent la donne — sur le prix du terrain comme sur la disponibilité :
- Veyrier-du-Lac, à 4 km
- Sevrier, à 5 km
- Epagny Metz-Tessy, à 5 km
- Poisy, à 5 km
- Argonay, à 5 km
- Chavanod, à 6 km
La question à nous poser
Un appel suffit à savoir si le neuf tient dans votre budget à Annecy. Nous chiffrons terrain, maison, frais et prêt à taux zéro, et nous vous le disons franchement si ça ne passe pas. Notre agence est à Luzinay, en Nord-Isère.
Pour aller plus loin sur la commune : construire une maison à Annecy.
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Sources : prix des maisons anciennes : demandes de valeurs foncières (DVF), ventes de 2022 à 2024, ministère de l’Économie ; diagnostics de performance énergétique : base de données de l’ADEME, consultée en octobre 2026 ; permis de construire : base Sitadel, ministère de la Transition écologique ; zonage : Géoportail de l’urbanisme ; zonage du prêt à taux zéro : arrêté du 26 juin 2026.