Avant de comparer des prix, il faut comparer ce qu’on achète. À Morzine, 34 % du parc ancien est une passoire thermique. Le prix d’achat n’est alors plus qu’une partie de la facture.
Ce que disent les diagnostics énergétiques
283 maisons de Morzine ont un diagnostic de performance énergétique. 81 % d’entre elles sont classées D ou en dessous — c’est la réalité de ce que vous allez visiter.
Parmi elles, 34 % sont des passoires thermiques (étiquette F ou G). Ce n’est pas qu’une question de facture de chauffage : les logements classés G sont interdits à la location depuis 2025, les F le seront en 2028. Une maison mal classée se revend plus difficilement, et la rénover coûte presque toujours plus cher que le devis de départ.
L’ancien à Morzine : le prix réellement payé
À Morzine, le prix médian relevé chez le notaire est de 822 175 € pour 105 m² habitables (56 ventes de 2022 à 2024). C’est le point de départ honnête de toute comparaison.
Ce prix médian est un prix d’achat, pas un prix de revient. Il faut y ajouter ce que la maison réclamera : toiture, chauffage, isolation, électricité. Dans le neuf, tout cela est neuf, et garanti dix ans.
Ce que vous payez en plus du prix
On parle beaucoup du prix, jamais des frais. Sur 822 175 €, l’ancien coûte 7 à 8 % de frais de notaire, le neuf 2 à 3 %. L’écart n’est pas anecdotique.
| Frais de notaire | Sur 822 175 € |
|---|---|
| Dans l’ancien (7 à 8 %) | 57 552 € à 65 774 € |
| Dans le neuf (2 à 3 %) | 16 444 € à 24 665 € |
| Ce qui reste dans votre poche | 32 887 € à 49 330 € |
Soit, au bas mot, 32 887 € que vous ne donnez pas à l’État — et que vous mettez dans la maison. Ce sont des fourchettes usuelles, qui dépendent du prix du terrain ; votre notaire donne le chiffre exact avant la signature.
Le prêt à taux zéro, réservé au neuf
Le zonage officiel place Morzine en zone A. Le prêt à taux zéro y finance une partie de votre maison neuve sans un euro d’intérêt. Dans l’ancien, il faut y ajouter un chantier de rénovation lourde pour y avoir droit.
Le calcul est personnel : il dépend des revenus du foyer, du nombre de personnes et de la zone. C’est deux minutes sur notre simulateur, sans laisser ni nom ni téléphone.
Où peut-on construire à Morzine ?
Le plan local d’urbanisme de Morzine découpe la commune en 30 zones, dont 4 à dominante habitat (UC, UH, UT, UTaz). S’y ajoutent 3 zones à urbaniser (1AUB12, 1AUC, 1AUTaz) : du terrain qui n’est pas encore bâti mais que la commune destine à l’être.
Chaque zone a son règlement : recul par rapport à la route et aux limites, hauteur maximale, emprise au sol, parfois la pente du toit et la couleur des tuiles. C’est ce règlement qui décide du plan de votre maison, pas l’inverse. Nous le lisons avant de dessiner.
65 maisons autorisées à Morzine depuis 2022
65 maisons individuelles ont été autorisées à Morzine entre 2022 et 2025 : 12 en 2022, 1 en 2023, 33 en 2024, 19 en 2025. Ce sont les permis déposés en mairie, recensés par le ministère.
Le rythme est repartie à la hausse en 2025, avec 19 maisons autorisées contre 12 en 2022. C’est le signe d’une commune qui ouvre encore du terrain à la construction.
Les communes voisines de Morzine
Élargir de cinq kilomètres suffit parfois à tout débloquer. Les chiffres de chaque commune voisine :
- Montriond, à 4 km
- Verchaix, à 7 km
- Les Gets, à 7 km
- Essert-Romand, à 7 km
- Saint-Jean-d’Aulps, à 9 km
- Abondance, à 9 km
Vingt minutes pour savoir
Vous hésitez entre une maison à retaper et une maison neuve ? Donnez-nous le budget et la commune : nous mettons les deux côte à côte, chiffres en main, sans rien vous vendre. Notre agence est à Luzinay, en Nord-Isère.
À lire aussi : notre page sur la construction d’une maison à Morzine — prix des terrains, délais, modèles.
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Sources : prix des maisons anciennes : demandes de valeurs foncières (DVF), ventes de 2022 à 2024, ministère de l’Économie ; diagnostics de performance énergétique : base de données de l’ADEME, consultée en octobre 2026 ; permis de construire : base Sitadel, ministère de la Transition écologique ; zonage : Géoportail de l’urbanisme ; zonage du prêt à taux zéro : arrêté du 26 juin 2026.