À Passy, 35 % des maisons diagnostiquées sont des passoires thermiques. C’est le chiffre qui devrait décider à votre place, et pourtant c’est celui dont on parle le moins quand on visite.
L’état réel du parc ancien à Passy
486 maisons de Passy ont un diagnostic de performance énergétique. 80 % d’entre elles sont classées D ou en dessous — c’est la réalité de ce que vous allez visiter.
35 % du parc de Passy est en F ou G, c’est-à-dire une passoire thermique. La location d’un logement G est interdite depuis 2025, celle d’un F le sera en 2028. Même pour y habiter, cela veut dire une revente plus compliquée et des travaux lourds à prévoir.
L’ancien à Passy : le prix réellement payé
Entre 2022 et 2024, 187 maisons se sont vendues à Passy, à un prix médian de 410 000 € pour 91 m² habitables. Ce ne sont pas des prix d’annonce : ce sont les montants inscrits chez le notaire.
Le contrat CCMI a un avantage que l’ancien n’a pas : le prix est ferme, le délai est garanti, et l’assurance dommages-ouvrage court dix ans. Un achat ancien ne garantit rien de ce qui est caché derrière les murs.
Où peut-on construire à Passy ?
Le plan local d’urbanisme de Passy, en vigueur depuis le 18/07/2024, découpe la commune en 33 zones, dont 6 à dominante habitat (UA, UD, UE1, Uc, Ud, Ut). S’y ajoute 1 zone à urbaniser (1AUx) : du terrain qui n’est pas encore bâti mais que la commune destine à l’être.
Chaque zone a son règlement : recul par rapport à la route et aux limites, hauteur maximale, emprise au sol, parfois la pente du toit et la couleur des tuiles. C’est ce règlement qui décide du plan de votre maison, pas l’inverse. Nous le lisons avant de dessiner.
Le rythme des constructions à Passy
84 maisons individuelles ont été autorisées à Passy entre 2022 et 2025 : 18 en 2022, 35 en 2023, 18 en 2024, 13 en 2025. Ce sont les permis déposés en mairie, recensés par le ministère.
La tendance est légèrement à la baisse. Ce que ça change pour vous : les terrains qui sortent à Passy partent vite, souvent sans jamais passer par une annonce.
Passy est en zone B1 : ce que ça change
Passy est en zone B1. Le prêt à taux zéro y finance le neuf sans intérêts, sur une partie du montant, avec plusieurs années avant de commencer à le rembourser. L’ancien n’y a droit qu’avec un quart de travaux.
Dit autrement : deux dossiers identiques chez le banquier, l’un sur de l’ancien, l’autre sur du neuf, n’aboutissent pas au même budget de maison. L’écart vient de là.
L’écart que personne ne vous montre : les frais
Les frais dits « de notaire » sont pour l’essentiel de l’impôt. Dans l’ancien, cet impôt représente 7 à 8 % du prix. Dans le neuf, 2 à 3 %. Appliqué à 410 000 € :
| Frais de notaire | Sur 410 000 € |
|---|---|
| Dans l’ancien (7 à 8 %) | 28 700 € à 32 800 € |
| Dans le neuf (2 à 3 %) | 8 200 € à 12 300 € |
| Ce qui reste dans votre poche | 16 400 € à 24 600 € |
Soit, au bas mot, 16 400 € que vous ne donnez pas à l’État — et que vous mettez dans la maison. Ce sont des fourchettes usuelles, qui dépendent du prix du terrain ; votre notaire donne le chiffre exact avant la signature.
Élargir un peu la recherche
Si rien ne se libère ici, les communes d’à côté changent souvent la donne — sur le prix du terrain comme sur la disponibilité :
- Les Houches, à 8 km
- Domancy, à 9 km
- Magland, à 10 km
- Arâches-la-Frasse, à 10 km
- Saint-Gervais-les-Bains, à 11 km
- Sallanches, à 12 km
Vingt minutes pour savoir
Donnez-nous deux chiffres — votre apport et votre mensualité — et nous vous disons en vingt minutes ce que ça donne en maison neuve à Passy, terrain inclus. Rien à signer, rien à payer. Notre agence est à Luzinay, en Nord-Isère.
Voir aussi : tout ce qu’il faut savoir pour construire à Passy.
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Sources : prix des maisons anciennes : demandes de valeurs foncières (DVF), ventes de 2022 à 2024, ministère de l’Économie ; diagnostics de performance énergétique : base de données de l’ADEME, consultée en octobre 2026 ; permis de construire : base Sitadel, ministère de la Transition écologique ; zonage : Géoportail de l’urbanisme ; zonage du prêt à taux zéro : arrêté du 26 juin 2026.