C’est la première question que l’on nous pose : combien coûte une maison neuve aujourd’hui ? La réponse honnête, c’est que tout dépend du terrain. Entre Roussillon et l’est lyonnais, à maison identique, l’écart dépasse souvent 130 000 €. Voici les chiffres réels, secteur par secteur, et surtout la liste complète de ce qu’il faut prévoir en plus.
Un budget, deux grands postes
Un projet de maison neuve, c’est d’abord un terrain et une construction. Le reste (notaire, viabilisation, taxes, assurances, finitions) représente en général une part plus petite, mais il ne faut surtout pas l’oublier : c’est ce qui fait les mauvaises surprises.
1. Le terrain : ce qui s’est réellement vendu près de chez vous
Ces prix ne sont pas des estimations d’agence : ce sont les ventes de terrains à bâtir réellement enregistrées par l’État entre 2023 et 2025, dans nos secteurs d’intervention. « Prix médian » veut dire que la moitié des terrains s’est vendue moins cher, l’autre moitié plus cher.
| Secteur | Prix médian d’un terrain | Selon les communes | Ventes observées |
|---|---|---|---|
| Autour de Roussillon (Isère rhodanienne) | 93 000 € | 90 000 à 100 000 € | 156 |
| Loire : vallée du Gier et Pilat | 95 000 € | 54 000 à 149 000 € | 81 |
| Pays viennois | 145 500 € | 100 000 à 200 000 € | 173 |
| Nord-Isère | 168 500 € | 102 000 à 190 000 € | 116 |
| Sud et est lyonnais | 227 500 € | 120 000 à 268 000 € | 133 |
Le prix au m² varie lui aussi énormément : environ 110 € le m² à Saint-Maurice-l’Exil, 190 € à Vienne, 488 € à Mions. Nous détaillons chaque commune, avec le nombre de ventes et la comparaison avec les communes voisines, dans nos pages par commune.
2. La construction : nos prix pour une maison avec garage
Voici les budgets de construction que nous appliquons aujourd’hui, garage compris, hors terrain. Ce sont les mêmes que dans nos projets publiés.
| Surface habitable | Budget construction (garage compris) |
|---|---|
| 80 m² — 3 chambres | 142 400 € |
| 90 m² — 3 chambres | 160 000 € |
| 95 m² — 3 chambres dont suite parentale | 168 000 € |
| 105 m² — 4 chambres | 185 600 € |
3. Deux exemples concrets, terrain compris
- Une maison de 90 m² dans le Pays viennois : 160 000 € de construction + 145 500 € de terrain (prix médian du secteur) = 305 500 €.
- La même maison autour de Roussillon : 160 000 € + 93 000 € = 253 000 €. Soit 52 500 € de moins pour la même maison, à vingt minutes de route.
C’est pour cette raison que nous commençons toujours par parler du secteur avant de parler des plans : c’est là que se joue votre budget.
4. Ce qu’il faut ajouter (et que l’on oublie souvent)
Les frais de notaire sur le terrain
Ils dépendent du vendeur :
- Terrain acheté à un particulier : droits de mutation de 5,81 % du prix, auxquels s’ajoutent les émoluments du notaire et les frais de dossier.
- Terrain acheté à un professionnel (lotisseur) : la TVA à 20 % est déjà comprise dans le prix affiché, et la taxe de publicité foncière tombe à 0,71 %. Les frais sont donc nettement plus faibles.
Source : impots.gouv.fr, « Achat d’un immeuble à bâtir ». À noter : depuis 2025, certains départements ont relevé leur taux de 0,5 point, mais les primo-accédants en sont exonérés pour l’achat de leur résidence principale.
La taxe d’aménagement
Elle se paie après le permis de construire. En 2026, le calcul part d’une valeur forfaitaire de 892 € par m² (hors Île-de-France), avec un abattement de 50 % sur les 100 premiers m² d’une résidence principale. On y applique le taux voté par votre commune (de 1 à 5 %) et celui du département (jusqu’à 2,5 %).
Exemple : pour 100 m² taxables, avec un taux communal de 3 % et un taux départemental de 2,5 %, la taxe d’aménagement s’élève à environ 2 450 €. Comptez aussi de 2 928 à 5 857 € par place de stationnement extérieure selon la commune, et 251 € le m² pour une piscine. (Source : service-public.gouv.fr, valeurs 2026.)
Les autres postes à prévoir
- La viabilisation et les VRD : raccordements à l’eau, à l’électricité, au tout-à-l’égout, accès et terrassement. Le montant dépend entièrement du terrain : un terrain en lotissement déjà viabilisé ne coûte presque rien de ce côté, un terrain isolé beaucoup plus. Il faut le chiffrer terrain par terrain, avant d’acheter.
- L’assurance dommages-ouvrage, obligatoire, qui vous permet d’être indemnisé rapidement en cas de sinistre.
- Les finitions : cuisine équipée, peintures et sols des chambres, aménagements extérieurs (clôture, terrasse, allée).
Chez nous, ces postes sont écrits noir sur blanc dans chaque annonce et chiffrés avec vous avant la signature. Pas de « à partir de » qui double en cours de route.
5. Ce qui fait baisser la facture : le prêt à taux zéro
Si vous achetez votre première résidence principale, le prêt à taux zéro finance 10 %, 20 % ou 30 % de votre projet selon vos revenus, sans aucun intérêt. Pour un foyer de quatre personnes, cela peut représenter jusqu’à 85 050 € en zone B1 (Vienne, Luzinay, Ternay, Mions…), 69 300 € en zone B2 et 63 000 € en zone C, empruntés sans intérêts. Tout est expliqué dans notre article : le prêt à taux zéro 2026 pour une maison neuve.
6. Un prix ferme, écrit dans le contrat
Nous construisons en CCMI, le contrat de construction de maison individuelle. C’est le contrat le plus protecteur prévu par la loi : prix global et définitif, délai écrit avec pénalités de retard, garantie de livraison, paiements échelonnés selon l’avancement du chantier, puis garantie de parfait achèvement (1 an), de bon fonctionnement (2 ans) et décennale (10 ans).
Calculez votre budget en une minute
Notre simulateur gratuit calcule votre budget maison + terrain à partir de vos revenus, de votre apport et de la commune où vous voulez construire. Il trouve automatiquement votre zone de prêt à taux zéro et vous montre les projets qui entrent dans votre budget.
Vous préférez en parler de vive voix ? Notre agence est au 137 Z.A. La Noyerée, 38200 Luzinay, entre Lyon et Vienne : 04 74 79 81 09 ou formulaire de contact. Le premier rendez-vous et l’étude de budget sont gratuits.
Chiffres vérifiés le 24 septembre 2026 auprès de l’État (impots.gouv.fr, service-public.gouv.fr) et des ventes DVF 2023-2025. Les prix de terrain évoluent et chaque projet est unique : ces montants sont des ordres de grandeur, pas un devis.