On commence par le chiffre qui dérange : sur les 288 maisons de Annemasse qui ont un diagnostic énergétique, 40 % sont classées F ou G. Une sur 2 à peu près.
Dans quel état est l’ancien à Annemasse ?
Sur les 288 maisons de Annemasse qui ont passé un diagnostic énergétique, 79 % sont classées D ou en dessous. Seules 21 % atteignent A, B ou C.
Les passoires thermiques représentent 40 % des maisons diagnostiquées à Annemasse. Le calendrier est connu : interdiction de louer un G depuis 2025, un F à partir de 2028. Sur une maison que vous achetez pour vous, l’enjeu est la revente — et le coût réel de la rénovation.
L’ancien à Annemasse : le prix réellement payé
409 850 € : c’est le prix médian d’une maison ancienne de 80 m² à Annemasse, calculé sur les 63 ventes enregistrées de 2022 à 2024. Médian veut dire qu’une vente sur deux s’est faite en dessous.
Un chiffre ne suffit pas à comparer. Dans le neuf, le prix signé est le prix payé (CCMI, garantie de livraison, dommages-ouvrage dix ans). Dans l’ancien, le prix payé est un prix d’entrée.
43 maisons autorisées à Annemasse depuis 2022
43 maisons individuelles ont été autorisées à Annemasse entre 2022 et 2025 : 12 en 2022, 5 en 2023, 9 en 2024, 17 en 2025. Ce sont les permis déposés en mairie, recensés par le ministère.
Contrairement à la tendance générale, Annemasse construit plus en 2025 (17 maisons) qu’en 2022 (12). Les terrains n’y sont donc pas totalement fermés.
Zone A : votre droit au prêt à taux zéro
Le zonage officiel place Annemasse en zone A. Le prêt à taux zéro y finance une partie de votre maison neuve sans un euro d’intérêt. Dans l’ancien, il faut y ajouter un chantier de rénovation lourde pour y avoir droit.
Le montant dépend de vos revenus, du nombre de personnes dans le foyer et de la zone. Notre simulateur le calcule en deux minutes, prêt à taux zéro compris, sans vous demander vos coordonnées.
Où peut-on construire à Annemasse ?
Le plan local d’urbanisme de Annemasse, en vigueur depuis le 13/03/2025, découpe la commune en 40 zones, dont 6 à dominante habitat (UA, UAh, UB, UBi, UC, UD). S’y ajoute 1 zone à urbaniser (1AUHr1) : du terrain qui n’est pas encore bâti mais que la commune destine à l’être.
Chaque zone a son règlement : recul par rapport à la route et aux limites, hauteur maximale, emprise au sol, parfois la pente du toit et la couleur des tuiles. C’est ce règlement qui décide du plan de votre maison, pas l’inverse. Nous le lisons avant de dessiner.
Les frais de notaire, là où l’écart se creuse
Il y a une ligne que les deux projets ne paient pas au même tarif : les droits de mutation. L’ancien les paie plein pot, le neuf en est largement exonéré. Sur 409 850 €, l’écart se voit.
| Frais de notaire | Sur 409 850 € |
|---|---|
| Dans l’ancien (7 à 8 %) | 28 690 € à 32 788 € |
| Dans le neuf (2 à 3 %) | 8 197 € à 12 296 € |
| Ce qui reste dans votre poche | 16 394 € à 24 591 € |
Soit, au bas mot, 16 394 € que vous ne donnez pas à l’État — et que vous mettez dans la maison. Ce sont des fourchettes usuelles, qui dépendent du prix du terrain ; votre notaire donne le chiffre exact avant la signature.
Élargir un peu la recherche
Élargir de cinq kilomètres suffit parfois à tout débloquer. Les chiffres de chaque commune voisine :
- Vétraz-Monthoux, à 1 km
- Gaillard, à 3 km
- Arthaz-Pont-Notre-Dame, à 3 km
- Cranves-Sales, à 5 km
- Bonne, à 6 km
- Reignier-Ésery, à 6 km
La question à nous poser
Vous hésitez entre une maison à retaper et une maison neuve ? Donnez-nous le budget et la commune : nous mettons les deux côte à côte, chiffres en main, sans rien vous vendre. Notre agence est à Luzinay, en Nord-Isère.
À lire aussi : notre page sur la construction d’une maison à Annemasse — prix des terrains, délais, modèles.
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Sources : prix des maisons anciennes : demandes de valeurs foncières (DVF), ventes de 2022 à 2024, ministère de l’Économie ; diagnostics de performance énergétique : base de données de l’ADEME, consultée en octobre 2026 ; permis de construire : base Sitadel, ministère de la Transition écologique ; zonage : Géoportail de l’urbanisme ; zonage du prêt à taux zéro : arrêté du 26 juin 2026.