Avant de comparer des prix, il faut comparer ce qu’on achète. À Saint-Gervais-les-Bains, 36 % du parc ancien est une passoire thermique. Le prix d’achat n’est alors plus qu’une partie de la facture.
L’état réel du parc ancien à Saint-Gervais-les-Bains
443 maisons de Saint-Gervais-les-Bains ont un diagnostic de performance énergétique. 80 % d’entre elles sont classées D ou en dessous — c’est la réalité de ce que vous allez visiter.
36 % du parc de Saint-Gervais-les-Bains est en F ou G, c’est-à-dire une passoire thermique. La location d’un logement G est interdite depuis 2025, celle d’un F le sera en 2028. Même pour y habiter, cela veut dire une revente plus compliquée et des travaux lourds à prévoir.
Ce que coûte vraiment l’ancien à Saint-Gervais-les-Bains
Entre 2022 et 2024, 178 maisons se sont vendues à Saint-Gervais-les-Bains, à un prix médian de 647 500 € pour 100 m² habitables. Ce ne sont pas des prix d’annonce : ce sont les montants inscrits chez le notaire.
Un chiffre ne suffit pas à comparer. Dans le neuf, le prix signé est le prix payé (CCMI, garantie de livraison, dommages-ouvrage dix ans). Dans l’ancien, le prix payé est un prix d’entrée.
Saint-Gervais-les-Bains est en zone A : ce que ça change
Le classement de Saint-Gervais-les-Bains en zone A n’est pas un détail administratif : il détermine le montant du prêt à taux zéro auquel vous avez droit, et ce prêt ne finance l’ancien que s’il est lourdement rénové.
Concrètement : à mensualité égale, le prêt à taux zéro augmente le budget que la banque vous accorde. C’est la raison pour laquelle des acheteurs qui visaient une maison à retaper repartent avec du neuf, à la même traite mensuelle.
Les zones constructibles de Saint-Gervais-les-Bains
Le plan local d’urbanisme de Saint-Gervais-les-Bains découpe la commune en 36 zones, dont 6 à dominante habitat (UA, UA1, UB, UBh, UC, UD). S’y ajoutent 3 zones à urbaniser (AUB annulée, AUBb, AUD) : du terrain qui n’est pas encore bâti mais que la commune destine à l’être.
Une zone U autorise la construction, mais le règlement fixe les limites : reculs, hauteur, emprise au sol, aspect. C’est la première chose à regarder sur un terrain, et la dernière à laquelle on pense quand on tombe amoureux d’une parcelle.
163 maisons autorisées à Saint-Gervais-les-Bains depuis 2022
163 maisons individuelles ont été autorisées à Saint-Gervais-les-Bains entre 2022 et 2025 : 59 en 2022, 41 en 2023, 33 en 2024, 30 en 2025. Ce sont les permis déposés en mairie, recensés par le ministère.
Le rythme a nettement ralenti depuis 2022, comme partout depuis la remontée des taux. Pour vous, cela veut dire deux choses : moins de terrains arrivent sur le marché, et ceux qui sortent trouvent preneur vite.
Ce que vous payez en plus du prix
Pour un même budget de 647 500 €, les frais d’acquisition ne sont pas du tout les mêmes. Dans l’ancien, ils tournent autour de 7 à 8 % du prix. Dans le neuf, de 2 à 3 %.
| Frais de notaire | Sur 647 500 € |
|---|---|
| Dans l’ancien (7 à 8 %) | 45 325 € à 51 800 € |
| Dans le neuf (2 à 3 %) | 12 950 € à 19 425 € |
| Ce qui reste dans votre poche | 25 900 € à 38 850 € |
25 900 € à 38 850 € de différence, sur le même budget. De quoi financer une cuisine équipée, ou le poêle et la terrasse. Fourchettes usuelles : le notaire donne le montant définitif avant signature.
Élargir un peu la recherche
Élargir de cinq kilomètres suffit parfois à tout débloquer. Les chiffres de chaque commune voisine :
- Les Houches, à 5 km
- Les Contamines-Montjoie, à 8 km
- Domancy, à 10 km
- Combloux, à 11 km
- Megève, à 11 km
- Passy, à 11 km
Ce qu’on peut faire pour vous, concrètement
Le plus simple reste d’en parler. Vous donnez votre budget et le secteur, nous regardons ce qui est faisable en neuf à Saint-Gervais-les-Bains, terrain et frais compris. Sans engagement. Notre agence est à Luzinay, en Nord-Isère.
Pour aller plus loin sur la commune : construire une maison à Saint-Gervais-les-Bains.
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Sources : prix des maisons anciennes : demandes de valeurs foncières (DVF), ventes de 2022 à 2024, ministère de l’Économie ; diagnostics de performance énergétique : base de données de l’ADEME, consultée en octobre 2026 ; permis de construire : base Sitadel, ministère de la Transition écologique ; zonage : Géoportail de l’urbanisme ; zonage du prêt à taux zéro : arrêté du 26 juin 2026.